不動産を安全に売却する方法
r-insight今回は、不動産を安全に売却する方法をお伝えします。
※事業用の不動産等には当てはまらない内容です。
不動産売却時のリスクとは
- 相場とかけ離れた安値での売却
- 依頼した不動産会社による囲い込みにより、売却期間が長期化するリスク
- 相場より高く売りに出してしまったために、売却期間が長期化するリスク
- 不動産取引のトラブルに巻き込まれるリスク
不動産売却時のリスクを回避するには
・相場とかけ離れた安値での売却
相場とかけ離れた安値での売却となってしまう大きな原因は、売主が相場を把握していないことです。
このリスクを回避するためには、事前に近隣の相場を調べた上で、数社に査定を依頼し、相場より安い査定が出た場合は、安い理由をしっかり聞くことです。
・依頼した不動産会社による囲い込みにより、売却期間が長期化するリスク
不動産の売買取引において、売主又は買主の片方が自社のお客様である取引を片手取引、
売主・買主両方が自社のお客様である取引を両手取引といいます。
売却の依頼を受けた不動産会社は出来るだけ両手取引にしたいと考えます。
そこで、他社のお客様が買えないようにする囲い込みが発生します。
不動産業界も囲い込みが発生しないようにするための様々な取り組みをしていますが、
両手取引をしたいという考えは変わりませんので、手を変え品を変え、様々な方法で囲い込みをしようとしているのが実態です。
インターネット検索で「両手取引 割合」と検索してみてください。
囲い込みを回避する方法としては、数社に売却を依頼する方法と、売却専門の会社に依頼することです。
数社に売却を依頼する
不動産会社に不動産の売却を依頼する契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
一社にのみ依頼する契約は「専任媒介」「専属専任媒介」で、数社に依頼できる契約は「一般媒介」です。
ただ、「一般媒介」契約には様々なデメリットがあります。
- 「一般媒介」契約だと自社で確実に成約できない可能性が高まるため、不動産会社は販売活動に積極的になれない。
- 数社との契約となるので、内覧や売出価格の調整などは売主が主体的に動く必要が出てくる。
- 数社がレインズ（全国の不動産業者が閲覧できるデータベース）に物件登録することで、それを見た他の会社からも媒介契約締結の依頼がたくさん来る。
- 「一般媒介」はレインズへの登録義務が無いため、囲い込みの新たな手法として使われるケースが出てきている。
売却専門の会社に依頼する
両手取引が出来る状況なら囲い込みをしたくなってしまうのが心情ですので、そもそも買主側の仲介をやっていない不動産業者に依頼するということです。
売却専門の会社に依頼する場合のデメリットは、買い手の気持ちが分からないから適正な売出価格を提案できない可能性があるくらいです。
この点は、売却査定の依頼を数社に依頼し、適正価格を把握することで回避できます。
当社は、事業用不動産などの特殊な不動産以外は、原則として売却専門です。
ただし、担当は買主側の仲介の経験も豊富なため、紹介のお客様のみマイホーム探しをお手伝いしております。
・相場より高く売りに出してしまったために、売却期間が長期化するリスク
このリスクが発生する原因の半分は売主の側にあります。
査定の段階で、営業担当者の「出来るだけ高い査定を出して媒介契約を取りたい。」という気持ちと、
売主の「出来るだけ高く売りたい。」という気持ちが重なることによって発生します。
不動産売買の場合、世界中でたった一人でもその金額で買う人がいれば成約するので、
「絶対にそんなに高い金額では売れません。」とは言うことが出来ません。
しかし、そのようなことは現実にはありません。
一般的にマイホームを探している人はたくさんの物件情報をインターネットで検索していて、だいたいの相場観が身についています。
ですので、売主は相場を把握し、「相場より少しでも高く売りたい。」という気持ちを持ち過ぎないことが重要です。
・不動産取引のトラブルに巻き込まれるリスク
不動産取引が成立しても、不動産に不備があることで買主から損害賠償を請求されたりすることもあります。
このリスクを完全に回避することは難しいですが、売主側として出来る限りリスクの可能性を下げる方法はあります。
- 不動産の問題点を包み隠さず不動産業者に伝えること
- 経験豊富で信頼できる不動産業者に売却を依頼すること
以上、かなり長文となりましたが、不動産を安全に売却するために少しでも参考にしていただけましたら幸いです。
不動産の売却をお考えの方は、売却専門の当社に是非ご相談ください。
