不動産投資におけるキャッシュによる購入について

不動産投資の魅力は何といっても融資の利用によるレバレッジ効果にあります。

ここでレバレッジ効果について説明します。
例えば表面利回り6％で１億円の投資用不動産の購入を考えたとします。
※ここで簡潔に説明するために、購入諸費用や運用諸経費等は無視して説明します。また、資産価値は１億円で維持されるものといて考えます。

一、全額キャッシュで購入した場合
１億円投資して、年間の収入が６００万円得られます。
６００万円÷１億円＝６％ということになります。

二、９，５００万円の融資を利用し、年間のローン返済額が４５０万円の場合
初期投資額は５００万円で、年間の家賃収入は６００万円、そこからローン返済額を引くと１５０万円が年間の実質収入になります。
そうすると、
１５０万円÷５００万円＝３０％となり、キャッシュで購入するよりも格段に投資効率が良くなります。

上記は諸経費や税金等を考慮していないため大きな差になりましたが、融資を利用して投資用不動産を購入することで、キャッシュで購入するよりも効率良く投資できることがお分かりいただけたと思います。
これが融資利用によるレバレッジ効果です。

ではなぜ投資用不動産をキャッシュで購入する人がいるのでしょうか？

将来的な資産価値の上昇を狙う人（キャピタル狙い）もいるでしょうが、ここでは一旦キャピタル狙いは考えないでおきます。

ここで「相続税対策」と「お金の価値」について考えてみようと思います。

投資用不動産の購入による「相続税対策」としての効果

相続が発生した場合、相続税は相続財産に対する評価額に対して課税されます。
現金や金融資産に対しては、価額そのままが相続財産としての額となるのですが、不動産の場合はどのような額になるのでしょうか。
不動産の場合は、相続税を課税するための評価額は基本的には、
「相続税路線価から算出した土地の価額」＋「建物の固定資産税評価額」として計算します。
さらにアパート等の投資用不動産の場合、「入居中の部屋の割合が高いほど土地の評価額が下がる」という仕組みになっています。

現在、都内で売買されている投資用不動産の多くは、
「相続税路線価から算出した土地の価額」＋「建物の固定資産税評価額」が、売買価格の５０％未満のものが殆んどです。
つまり、現金や金融資産で持っておくよりも不動産、さらに言えば投資用不動産を購入した方が大きな相続税対策になるということです。
不動産ほど相続税対策としての効果の大きなものは他になかなかありません。

投資用不動産と「お金の価値」

私が子どもの頃３０円で売られていたプロ野球チップスが、今では１５０円で売られているお店もあると聞きました。
昨今、急激な物価上昇で騒がれていますが、程度の違いはありますが、昔から物価は上がり続けています。
逆に言いますと、「お金の価値」は下がり続けているのです。
今後も物価が上がり続けると考える場合、物価上昇率以上に預金の利息が高利率で付くのでしたら預金しておけばいいのですが、
そうでないのなら、預金をしておくと「お金の価値」が下がり続けてしまいます。
そこで政府も資産運用を促したりしているわけですが、その選択肢として投資用不動産は非常に優秀だと考えられています。

価値が下がり続ける可能性のある現金より、資産価値が維持できる可能性のある投資用不動産に替えておくと考えている方々も多くいるようです。

不動産を見極める力が大切

以上のように、レバレッジが効かないのになぜキャッシュで投資用不動産を購入する人がいるのかということについて、二つの視点から書いてきました。
不動産投資には他にも「不労所得」や「所得税の節税」など、たくさんの魅力があります。

ただし、どの不動産を購入したらいいかを見極める力は重要です。
不用意に投資用不動産を購入して破産してしまう人達もたくさんいますので、十分に気を付けてください。

当社では賃貸管理を担当する者が売買も担当するため、その不動産の将来性もしっかり見据えて物件紹介を行なっております。
売ったら終わりではなく、投資用不動産を購入する方のビジネスパートナーという立ち位置を大切にしております。

投資用不動産の購入をお考えの方はぜひ当社にご相談ください。